Comment faire pour réussir un investissement locatif, sans y sacrifier son temps ?
Ce contenu s’adresse tout particulièrement à celles et ceux d’entre vous qui souhaitez investir en immobilier, qui êtes cadres en CDI donc avec une capacité d’emprunt, et qui voudriez savoir comment acheter un appartement pour le louer, sans y passer du temps, sans avoir à devenir un expert en immobilier.
En effet si vous êtes cadre, en activité, et que votre travail vous plaît, un critère fort est sans doute de passer le moins de temps possible à chercher une bonne affaire, et encore moins à consacrer du temps avec la gestion des locataires.
Je vais partager avec vous dans ce contenu 8 avantages méconnus d’une catégorie de biens immobiliers, qui sont au mieux ignorés, et au pire délaissés par la majorité des investisseurs débutants.
Ces biens sont appelés les ventes occupées, ce sont des appartements qui sont vendus avec un locataire déjà en place.
Or, pour l’avoir pratiqué moi-même pour mon tout premier investissement locatif, alors que j’étais cadre commercial en activité, avec pour objectif d’avoir une rentabilité correcte, de démarrer l’investissement pour que le temps joue en ma faveur, et d’y consacrer le moins de temps possible, ces biens vendus déjà loués sont une véritable mine d’or.
Voici donc les 8 bénéfices que vous obtenez quand vous achetez ce genre de biens :
Avantage numéro 1 : la décote
Vous achetez la plupart du temps avec une décote. C’est-à-dire avec un prix au mètre carré qui est inférieur, plus bas que le prix moyen du mètre carré, au même emplacement.
Vous pouvez facilement et rapidement vérifier cet argument, en sélectionnant tous les autres biens de la même surface que le bien sélectionné, et en comparant les prix.
Or, en immobilier, un principe dit qu’une bonne affaire se fait à l’achat.
Pourquoi vous bénéficiez d’une décote si vous achetez un appartement avec un locataire déjà en place ? Parce que ce genre de biens immobiliers n’intéressent ni ceux qui souhaitent acheter pour y habiter, ni ceux qui souhaitent acheter pour y héberger leur enfant, typiquement pour leurs études,
Ni ceux qui veulent acheter et faire des travaux immédiatement, pour ensuite louer par eux-mêmes, comme ils le souhaitent, et avec un loyer dont ils ont décidé, le montant, des locataires sélectionnés par leurs soins.
Autrement dit, ce genre d’appartements ou de biens immobiliers vendus avec des locataires déjà en place sont réservés à des investisseurs uniquement, et qui plus est des investisseurs patients, qui comptent s’enrichir dans la durée, sur le long terme, sans avoir à sacrifier son temps.
Et ils excluent de facto une grande partie des autres potentiels acquéreurs.
On parle donc là d’une niche, d’un segment de biens immobiliers qui peuvent satisfaire certains investisseurs uniquement, et qui excluent de facto la grande majorité des personnes qui ont d’autres critères, ou des personnes qui ignorent les avantages comme la décote (et ce contenu est ici pour éclairer certains d’entre vous).
• Autre paramètre qui explique la raison pour laquelle le bien est vendu avec une décote : les loyers pratiqués au moment de la vente sont plutôt bas, voire inférieurs au prix du marché.
Ce qui engendre, vous l’aurez peut-être déduit ou deviné, une rentabilité faciale, sur le papier, plutôt basse. D’où le désintérêt suscité chez les investisseurs qui sont pressés d’obtenir une rentabilité à 2 chiffres pour devenir rentier en 6 mois et dire adieu à leur patron (ou qui croient vraiment que c’est comme cela que cela se passe).
Qui dit rentabilité basse, ou inférieur au prix du marché, dit prix de vente bas, ou inférieur au prix du marché.
Ce qui est le 2ème paramètre qui explique la décote dont vous, acquéreur stratège et qui souhaitez ne pas sacrifier votre TEMPS, pourrez bénéficier en achetant ce type de bien.
Une question légitime se pose alors : pourquoi un propriétaire vendrait en-dessous du prix du marché, et avec un bail de location en cours, avec un locataire déjà en place, puisque cela le pénalise, et l’empêche de vendre au prix fort, aiu prix le plus élevé possible ?
Ce qui pourrait constituer pour vous, investisseur débutant qui êtes prudent, voire méfiant, une raison suspecte, un loup qui est caché ?
L’explication est que la majorité de ces vendeurs vendent pour les X raisons suivantes :
Ils divorcent. Ils vendent donc à contre-cœur leur patrimoine, détenu souvent en couple, ou alors en tant que plein propriétaire, mais pour pouvoir liquider le patrimoine, ou payer la prestation compensatoire, ou le nouveau mode de vie engendré par le divorce.
Cette raison, vous vous en doutez, est subie par le vendeur, n’a pas été anticipée, et n’était pas dans le calcul.
Le malheur des uns faisant le bonheur des autres, vous avez là des opportunités qui s’offrent à vous, investisseurs.
A l’inverse : ils se marient, et souhaitent acheter une nouvelle résidence principale, parfois plus grande pour une famille recomposée. Ils sot donc prêts à se séparer d’un bien locatif pour récupérer le fruit de la vente, pour réinvestir dans leur RP.
Autre raison : le propriétaire vend son bien car il a un nouveau projet, typiquement un rêve de s’offrir une résidence secondaire, que ce soit un chalet à la montagne, (il y a du vécu), ou alors un appartement au bord de la mer, ou alors une maison de campagne pour y accueillir toute sa famille qui est le reste du temps éparpillée.
Ce sont là des raisons davantage émotionnelles que rationnelles, mais qui sont entendables, et qui expliquent la raison pour laquelle un propriétaire vend avec une décote.
Une autre raison peut être le décès d’un membre de la famille, et le fait de devoir s’acquitter des droits de succession.
Une autre raison peut être une naissance, et la volonté de faire un cadeau hors norme à l’occasion de cette naissance, typiquement un couple de grands parents qui veulent verser une somme d’argent à leurs enfants, devenus parents.
Une autre raison enfin est le fait de vouloir acquérir une résidence principale plus grande ou mieux placée, pour un propriétaire qui est d’accord pour vendre un bien qui lui permette de s’offrir ce nouveau lieu de vie.
Une autre raison est enfin un arbitrage, de la part d’un investisseur qui souhaite réorienter son patrimoine, et revoir sa stratégie d’investissement.
Bref, vous l’aurez compris, la plupart du temps, les raisons de ces ventes occupées sont saines, légitimes, pertinentes, et ne sont pas liés à des soucis inhérents au bien, à un propriétaire qui voudrait se débarrasser d’un bien problématique.
Avantage numéro 2 :
Acheter un appartement maximise grandement vos chances d’obtenir un accord de prêt bancaire.
Le fait d’avoir des loyers qui tombent directement, depuis une certaine période qu’il est facile d’obtenir grâce à l’historique des paiements, favorise grandement votre dossier bancaire.
En effet, le banquier que vous sollicitez va pouvoir constater un historique des paiements des loyers, avec un chiffre précis et factuel, au lieu d’un prévisionnel ou d’un loyer hypothétique, d’une estimation.
Les calculs pour la banque sont donc beaucoup plus faciles, et leur réponse plus rapide, et plus susceptible d’un feu vert.
Ce 2ème avantage, combiné au premier, font déjà une grande différence par rapport aux autres biens immobiliers vendus vacants.
Avantage numéro 3 :
Avantage non négligeable, lorsque vous achetez un appartement pour le louer, et qui a déjà son locataire à l’intérieur, alors vous obtenez des loyers immédiats, dès le jour où chez le notaire, vous deveniez officiellement propriétaire.
Sans avoir à subir de période de vacance locative, sans avoir à attendre d’éventuels travaux de rénovation et leurs éventuels aléas et délais, sans avoir à organiser et attendre la mise en place d’un nouveau locataire entrant.
Avantage numéro 4 :
Si c’est votre tout premier investissement locatif, et que vous avez peur de la vacance locative, alors le fait d’acheter une vente occupée est un indicateur de l’existence la demande locative.
En effet ; s’il y a déjà un locataire présent, c’est plus rassurant que le fait d’acheter un bien immobilier vacant, surtout si celui-ci se trouve dans une rue où les panneaux à vendre et à louer fleurissent.
Ce critère est un signal pour la pérennité et la sécurité de votre investissement, qui doit se voir dans la durée.
Avantage numéro 5 :
Acheter une vente occupée vous dispense de dépenser du temps, de l’énergie et de l’argent pour mettre en place un locataire, puisque c’est déjà du clé en main.
J’ai pris l’hypothèse plus haut d’une rentabilité faible, ce qui est la majorité des cas, et qui engendre un prix de vente plus bas que le prix du marché.
Mais il est parfois possible d’acheter un bien qui est vendu par un investisseur, qui a réussi à obtenir une rentabilité intéressante.
Vous achetez, tout est déjà en place, vous avez au passage acquis le savoir faire de l’investisseur qui vous a vendu, et vous conservez.
Avantage numéro 6 :
Lorsque vous achetez une vente occupée, vous achetez un bien qui recèle la plupart du temps un fort potentiel.
En effet, au départ du locataire en place, libre à vous de faire faire des travaux de rafraichissement, ou de rénovation, ce qui est une façon de valoriser votre patrimoine.
Vous pourrez ainsi après les travaux louer plus cher que précédemment, et plus tard maximiser vos chances de revendre plus cher que le prix que vous avez acheté, pour réaliser une plus-value.
Avantage numéro 7 :
Autre moyen simple de tirer le plein potentiel de votre appartement vendu avec un locataire déjà en place : lors de son départ, vous pourrez optimiser la fiscalité de votre investissement, en passant de la location non-meublée (nue), en meublé d’habitation.
Pour cela, il vous faudra meubler et équiper le bien immobilier, en respectant cette liste de meules obligatoires, (PDF).
Ainsi, le loyer en meublé pourra augmenter d’environ 20 à 30%, de par le confort que vous offrez.
Et en parallèle, vous pourrez bénéficier du régime fiscal LMNP, qui est souvent plus avantageux que le régime de la location nue, non-meublée.
Avantage numéro 8 :
Autre moyen simple de tirer le plein potentiel de votre appartement vendu avec un locataire déjà en place : lors de son départ, vous pourrez changer le mode d’exploitation de ce bien, par exemple en l’ayant meublé et équipé comme vu juste avant, et en le proposant en location de courte et moyenne durée.
Ce qui là encore s’apparente à de la location saisonnière, et donc à une rentabilité potentielle plus élevée
Pour finir, attention ! Si un locataire est une personne âgée de 60 ans et plus, il s’agit là d’un locataire protégé, votre investissement sera alors à considérer comme un placement à très long terme, car impossible à récupérer à court terme, de votre chef.